北京楼市过后房价是涨是跌

北京楼市过后房价是涨是跌

　　京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，10余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

　　北京跑赢大盘的房子不超过20% 我们的选筹跑在大盘前面 公众号｜京房会 进入知识星球可进行提问

　　Q:提问：会长，您好。因为孩子的原因需要考虑学区房，继而产生了需要对当前的房产全盘调整的需要，想向您请教。外地留京，京籍，目前在四惠两套房产。东恒时代三期的一居室一套，旁边都会华庭3居室一套自主。目前两套房产总值约10万，溢价8万，房贷有2万左右。手中另有资金约400-0万。孩子不到2岁，需要2027年上学。所以想在23-25年买一套学区房。目前考虑在东城安交学区占坑0万。学位用完后就出手。思考解决路径如下：

　　简单解决办法：现有两套房产都不卖，东恒改在家中老人的名下，我们腾出一个名额，然后重新筹钱搞定学区房。那么现有房产都不影响。但是很想请教您：您觉得我现有这两套房继续持有的价值大吗？这个地段还有上升空间吗？还是建议更换更有潜力的区域？我们的目标是未来/以后在北京长期持有两套房产-k22一套三居以上，一套一居或者两居室。本次的学区房是属于六年期的资金占用。

　　全面换房方案：先出售东恒一居室（主卧欧式装修），0现金，先行投资一套更具有潜力的一居或两居，可以是学区房，也可以不是。后期出售都会华庭三居（复古装修），再添加一些杠杆，预计2000万左右，购买一个1-200平米的北京整体居住氛围更好的常年自主。2025年出掉小投资房再买学区房。这种方式相当于将两套房全面置换，并且还需要有投资眼光能买对一套小户型，两三年转手。以上两种操作方法，想听听您的指导意见。看了您很多的文字，默默把自己的理想定在了万柳……希望自己能做到~谢谢

　　A:回答：您好,感谢信任!我在星球精华栏文章#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析,建议认真阅读,四惠是偏刚需的地段,热度比较高的上车盘是壹线国际、通惠家园,这两个盘主要的价值是价格比较低,承接了%以上国贸一带的上车客群;品质盘是东恒时代二期、金地名京;这两个盘主要是承接区域内置换的群体;东恒时代三期属于刚需盘,但价格在区域没有优势,刚需客k22选择是壹线国际,长车群体会选择通惠家园;再往上一个客群就是改善置换群体,东恒时代二期、金地名京、凯德锦绣是这个板块的标杆盘;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(桂林哪家装修公司好)查询楼盘详细行情;

　　都会华庭属于十里堡板块,而十里堡区域缺乏优质商品房,声望比较一般,区域大多都为老房子,2000以后的建筑和居住感同等价格内在整个朝阳东部优势也不是很明显,从长期价值,方案二更有利于家庭资产的增值性,从效率优先原则,这两套盘应该置换为优质商圈的霸盘,因为您们的底仓比较足;可以选一个不错的盘;一来可以居住提高生活品质,二有助于未来资产的升值性,北京过去是靠刚需推动房价,未来是靠改善驱动;优质的热门商圈品质次新三居室以上的户型是未来市场的主流户型;三年大家居家的时间更多,对于房子的功能性有更高的要求,包括社区环境、物管资源、生活配套方面

　　方案二中的思路完全正确,小户型避开学区房,如果把自住房定在万柳也可,这样就不需要再购置学区房了,万柳2个学校,一个是市重点,一个是区重点,万柳的房子保值升值性很强,只不过2000的预算如果在区域内想挑选一个比较好的商品房只能是小三居,或者大两居;品质商品房三居价格基本在20以上,如果计划在安交上学,可以围绕安交一带看看也可,2000的预算在朝阳选到的盘要比海淀万柳居住体验更高,可以是四居,三居也基本是区域内标杆盘了;祝一切顺利!有问题再沟通!

　　Q:提问:您好，本人儿子刚刚18岁，获得购房资格一个，原有星河湾2一套，管庄保利嘉园平米一套。现在考虑几点：1、资产保值增值，2、儿子两年左右后会自住，3、不自住的话租金相对好一些。投资资金1200万左右

　　问题如下1、因为现在就在朝青板块，所以比较，在这个板块里 天鹅湾 罗马嘉园 润丰水尚 华纺易城 逸翠园哪个更好？2、最近看上天鹅湾一套复式，房本面积平米，实际建筑面积在100左右，报价0万，装修风格和质量非常好，2年前房主0万买的，您觉得多少价格可入手

　　3、板块里星河湾单价从2000年8万到现在10万，但是实际成交价格在9万左右，星河湾还有投资价值吗？毕竟已经20年的房子了4、盈科中心 麒麟公馆 这种年住宅手续的公寓是否有投资价值？5、朝青板块里雅城一里这种经济适用房是否有投资价值，主要考虑将来会改造或者拆迁

　　A:回答:您好,1、朝青的交易量常年稳居北京前三,这种优质的商圈楼盘的综合指标越高,越容易跑在市场前面;这几个盘涨幅的是天鹅湾,其次是易翠园;罗马嘉园、润丰水尚、华纺易城在同一条涨幅线楼盘涨势收益分析(装修费用如何摊销)查询楼盘详细行情;这些楼盘的品质肉眼可见;品质越高的盘涨幅越高是因为这个区域不缺乏购买力,常年供小于求,好的楼盘好的房源就越来越稀缺;价格自然上涨;

　　2、在具体选盘上,建议不要标新,用普通大众的眼光去挑选即可;正规的户型;南北向就是好户型,小复式的利用率很差,居住起来也没那么舒服,本身面积不大,分割成两层的话每层的活动空间会更小;3、星河湾的保值属性不错,如果房源优质的话升值性也会跑在市场前面,因为都是大户型,这个指标已经在市场上很好了;投资大话特别大的户型不是选择,流通性会差点,核心位置优质楼盘好租好贷好住好卖是原则;按照星球精华栏的文章#北京房产投资核心逻辑和原理选筹包赚!

　　4、盈科中心、麒麟公馆这种就是原本的商业写字楼改的住宅产权,住宅享受的是区域优质配套和物业;这种性质的公寓后期的物业基本很差,因为户数少没利润;5、常营现在的价值主要是本地置换+刚需通勤,不是说所有的区域都要去追求品质商品房,要看这个区域的购买力是否和区域的价格相匹配,我在星球精华栏文章#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析;常营单价太高的盘会存在溢价,导致上涨动力不足,中规中矩的比较好;或者刚需上车盘;祝一切顺利!

　　Q:提问:您好，您很久刚加入星球，想咨询您购房问题。大宝在朝阳区上二年级，二宝年底出生，目前居住在新北苑2居，因家里人口增加想重新购房三居或者四居三居满足目前人口居住，十年八年后或许婆婆一起住需要四居，由于高中升学率问题打算换去西城或者海淀，考察海淀比较多，现在有1200-1300万资金，家里还有一个购房指标。目前有几个方案，

　　1.上地学区板块看了上地佳园和上地西里再加上贷款一部分购买三居，一并解决学区问题和居住问题，但是感觉学区溢价有点高，担心不保值，并且居住感比较差。

　　2.在上地周边买一个好一点的房子居住，目前大宝转学去海淀目测好学校基本没有名额，买了学区也进不去不如转学去一个一般的小学，等过几年二宝要上学大宝升初中之前，卖新北苑房子再买个小的学区房给大宝初中派位，二宝小学摇号使用。最近看了领秀新硅谷，清河橡树湾，橡林郡，强佑府学院几个盘，橡树湾品质但是价格比较高不知道是合理还是偏高，领秀新硅谷价格合理居住环境也还可以但是不知道有没有硬伤，值不值得买。强佑价格低不知道是不是靠近G6的影响。

　　3.也看了海淀北部新区，二手房首创天阅西山，新盘海淀幸福里，中海汇德里，不知道这个板块是否适合居住，另外如果房子长期居住能否升值，看这里的原因是因为这里房子都带装修，并且价格低能买四居一起解决老人共住的问题。如果这个板块值得买入，这三个盘首创天阅山离中关村壹号和地铁近一些但是单价9.3万，是否偏高？海淀幸福里单价8.3万明年4月份精装交房，中海也是8.3万要24年交房129平就能做出4室户型较好，就是交房晚。请问以上三个方案应该怎么选择，如果2和3方案可以考虑哪个房产更值得买入？或者这三个方案都不是的您有其它的建议给我谢谢！

　　A:回答:您好，感谢信任！1、我在星球星球精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图对东西海学区房有过详细分析,关于学区房保值问题，我把学区房列为高危投资品,是因为学区和政策挂钩,学区房是绑架勒索型的附加价值,我们都明白学区房的价值是政策赋予的，结论就是学区房会因政策的给予而不断上涨,但也会因为政策消失而失去价值,一旦学区改动,可能面临巨大损失;

　　西海非溢价很高的学区老旧房,具备一定的保值功能,风险较高的为西海名校居住属性很差且学区溢价很高的盘,这部分盘原本的价值只有10万,但附上学区价值就变成了12万,多出的2万就是溢价,而现在政策对学区房一直削弱,如果买了高溢价学区房,政策持续给予支持会持续上涨,如果政策消失会失去价值,回归原本的价位，

　　上地这个板块溢价的是上地东里，上地西里和上地佳园保值性还可，但升值性可能跑不过同区域居住体验比较好的次新盘，上地有附近产业的辐射，且这个商圈配套成熟，属于海淀北部的热门商圈，从过往的行情看这个板块，每一轮上涨的全是位置较好的品质次新盘，其次管理比较好的老社区跟涨。

　　2、领秀新硅谷、橡树湾、橡林郡、强佑这四个盘的排序是优先橡树湾、其次像林郡、世华龙樾、最后领秀、淘汰强佑，领秀属于西二旗板块，可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(五星级酒店装修)查询楼盘详细行情;西二旗不是产住结合一体的区，有一点产住分离，所以成就了北侧的回龙观，南侧的清河，强佑属于海淀的上车刚需盘，小户型居多密度很大，未来这个盘的出租率会很高，居住体验也会大大降低，不适合作为改善的k21，

　　房子真正的价值是所占有的区域资源,资源稀缺商圈优质,而商圈内%-%的楼盘很拉垮,只有几个楼盘的品质还可，品质楼盘与区域购买力正匹配，那么这些品质楼盘就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;如果地段内没有新的住宅供应,那么这类住宅产品的天花板会比较高;橡树湾、橡林郡、世华龙樾就是这个区域内的品质次新盘，而这个板块配套很成熟，有一定的稀缺性，又北京楼市：过后房价是涨是跌？产业聚集，所以一直处于领涨市场的盘。

　　3、海淀北部新区目前的价格已经提前透支了，但这个区域目前并没有成型，如果投资这个区域兑现周期会比较长，中间存在很大的不确定性，方案二更稳健更牢靠，从新北苑换过去大方向上是正确的，如果换到海淀北部或者老旧小区战略上一定是错误的，不管是为了孩子上学还是为了改善居住条件，配置一套家庭的核心优质资产不会错，回看会员文章北京房产投资核心逻辑和原理，祝一切顺利！

　　Q:提问:京总您好！此次一系列金融政策能否利好房地产,北京的房价在明年会大范围上涨吗?

　　A:回答:您好,准确说北京的房地产是政策市,或者说全国的楼市都是政策市,房地产市场下跌看政策，上涨看金融和信贷;调控政策控制着房价不涨或下跌;金融信贷控制着房价能不能快速上涨;政策，就像是一辆汽车的刹车片,每一次调控就等于踩刹车，想控制住房价很简单，可以不断不断踩刹车，让房价快速降温，但把刹车松开并不能让车速再回到之前的速度，顶多是让这辆车不在减速。需要提速就需要踩油门;而金融信贷就是油门。必须使劲踩，楼市热度才能快速回升。

　　未来房价何时才能上涨，首先需要踩油门，其次不能连续踩刹车。为什么松刹车？因为不想让房价跌。为什么不踩油门,因为也不想让房价涨，稳才是最希望看到的，但楼市要么涨，要么跌，就是不好稳。货币就像似肥料浇庄稼;肥施的越多，植物发育的就越好。小水小涨，大水大涨。大水加政策放松暴涨;今年到目前为止这一系列操作已经很明显了;小城灌水,大城还不敢放开,看能不能蔓延到北京吧,祝一切顺利!

　　Q:提问:京总，看了您星球置顶的文章，启发很大，受益匪浅。但因为本人对经济指标基本无概念，之前也没过通胀、杠杆和资产配置等问题，所以有些问题理解的还不太明白。之前总觉得贷款额度越高、期限越长，利息越高，对自己不合适。

　　但是看了您的文章，感觉杠杆率越高越合适！是不是可以这样理解，如果通胀率维持在正常水平一直不变的线%左右，那是不是付出的利息基本上可以与因通胀而少还相当于少还的贷款额度相抵消？同时，通胀率超过正常水平之外的部分以及房产本身的增值，就属于自己的收益了，这么理解对吗？另外，如果利用杠杆的话，什么样的杠杆配置水平对家庭来说是安全的？是不是杠杆率越高、贷款时间越长越合适？都有哪些风险？麻烦京总再给指导，谢谢！

　　A:回答:您好;1、我在星球精华栏文章08#史诗级通货膨胀,普通人的对与策中关于货币、生产、房价、信贷写了不少,我们普通人利用负债投资房产,等于占有了新增货币稀释他人财富的便宜,通胀的本质是对财富进行再次分配，每一次通胀等同于“抢劫”，即k23获取到新钱的群体受益是的，反之最晚接触到新钱的群体则会承担损失;富人通常有很多资产，他们可以拿这些资产去获取新增的信贷，也就是新钱，穷人的资产很少，获取新钱的机会同样变少，普通人利用一切渠道和资源贷款去购买优质房产，就是最有效的“抢钱”方式，否则只能一次次被抢;

　　我在星球精华栏文章#北京房产投资核心逻辑和原理中对龙头位置的房屋做过详细的分析以及未来的预判,一线城市核心板块是房地产的龙头,也是未来投资的中心,更是价值的高地,这些位置的商品房交易量活跃,反应敏锐,这些房子同样是资本高产厚产者资产配置的工具,其涨跌和人口、杠杆、政策都没什么太多关系,偏远地区的刚需,就和城市的中高收入群体的多少有很大关系,如果持续面临失业、行业衰退、降薪裁员,这类房子的保值性也会随之减弱;从宏观市场看房地产属于金融业,房价上涨的k22动力是纸币通胀;从微观市场看这些区域的优质盘需求量会永远大于供应量,直白说只要货币供应量继续增加，这些位置的房价上涨没有尽头;价格只是个信号

　　2、其次通货膨胀不会同时并均匀增加所有商品的价格，只会永远一波一波地改变商品物价;优质房产价格越来越高其实就是阶层越来越分化的具体表现;我们的国家大致有三个数据；货币，实物、通胀，也就是说滥发纸币的速度远远超过实物;造成了全社会的通胀;纸币通胀是房价上涨的k22动力;货币超发比起其他商品，房子的价格k23上涨;房地产作为重要的生产要素,决定了它天生与实体经济绑定,作为国家层面,最理想的情况是在老百姓收入提高,房价保持不变,而现实是,想要扩大生产力,住房需求必然会增加,房价很难不涨,如果想要扩大生产力不带动房价上涨,只能以技术密集型产业代替劳动密集型,然而这会影响就业,老百姓的收入会降低,这就违背了政策的初衷;也就是说，只要其它前提条件不变的情况下，只要货币供应量继续增加，房价上涨没有尽头;

　　3、优质房产可参考星球精华栏#北京房产投资核心逻辑和原理中优质房产的标准可以不断加杠杆是因为没有清盘的风险,只要选筹到位,大方向一定是上涨的,只要保证月供迟早会赚,其他行情不好判断趋势,趋势以外你我什么也控制不了;股市、期货等加杠杆虽然上涨会放大收益,但下跌会面临爆仓的风险,投资界管叫见外婆,一次失误,全盘皆输.而投资房产没有上述问题,房价上涨时结果都一样,高杠杆即放大收益,北京优质地段的优质房产房价的波动性很小,没有强制清盘的风险,波动期间只要有足够的月供,非常安全;配置杠杆的高低要看家庭的收入情况;如果能保证未来5年月供即可按上限操作,前提是选筹正确,祝一切顺利!

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